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La résiliation du bail (légale, anticipée,…)

Question : Allant devenir prochainement propriétaire d’un appartement en PPE, je vais résilier le bail à loyer de mon logement actuel. Puis-je le faire avant l’échéance de mon contrat de bail ?

En matière de droit du bail, le locataire a la possibilité de mettre fin à son bail à loyer sans observer les délai et terme de congé ; on parle de restitution anticipée de la chose louée par le locataire par opposition à un congé ordinaire qui respecte ces éléments.

Permettez-nous premièrement de vous préciser ce qu’on entend par, d’une part, le délai de congé et, d’autre part, le terme du congé.

Le délai de congé ou prévis de résiliation est la durée nécessaire entre la réception du congé et l’échéance du bail. Dans le cadre d’un contrat écrit, cette durée est généralement fixée et doit être d’au moins trois mois pour les logements. Si rien n’est mentionné, c’est le délai légal de trois mois qui s’applique.

Exemple : bail à loyer du 1er juillet 2005 au 1er juillet 2006, renouvelable d’année en année sauf avis de résiliation de quatre mois. Si le locataire veut résilier pour le 1er juillet 2008, le bailleur doit avoir reçu la lettre de congé au plus tard le 1er mars 2008.

Le terme du congé ou l’échéance est la date à laquelle le contrat de bail peut être résilié. S’il n’y a pas d’écrit, les termes usuels s’appliquent soit dans le canton de Vaud, les 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

Dans le cas où, le délai et/ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation est valable pour la prochaine échéance.

Exemple : bail à loyer du 1er juillet 2005 au 1er juillet 2006, renouvelable d’année en année sauf avis de résiliation de quatre mois. Si le locataire résilie le 15 mai 2008, le délai de congé n’est pas respecté et la résiliation est reportée au 1er juillet 2009.

Cela étant, nous revenons sur les conditions permettant au locataire d’être libéré de ses obligations avant l’échéance de son contrat.

Il doit chercher un nouveau locataire et adresser sa lettre de résiliation (lorsqu’il s’agit d’un logement de famille, la résiliation doit être signée par les deux conjoints même si un seul est mentionné sur le contrat) en respectant au minimum un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois permettant au bailleur de prendre les renseignements d’usage sur le candidat.

En effet, la personne proposée doit être :
- solvable, soit en mesure de payer le loyer et les charges,
- objectivement acceptable pour le bailleur. Ce dernier devra sans délai indiquer les motifs de son refus ; par exemple, le nombre d’occupants conduit à une suroccupation des locaux, le nouveau locataire veut exercer une activité qui troublerait la tranquillité ou le standing de l’immeuble.
- disposée à reprendre le bail aux mêmes conditions (durée, loyer actuel et futur, etc.)
A défaut, le locataire reste responsable de ses obligations jusqu’à l’échéance de son bail.

Le bailleur n’a aucune obligation d’accepter la conclusion d’un nouveau contrat avec le candidat amené par le locataire sortant ; ce dernier étant alors libéré à la date voulue par lui.

En cette période de pénurie où la demande dépasse largement l’offre, un grand nombre de transfert de locataires s’effectue en dehors des échéances. Ainsi, le locataire souhaitant restituer son logement par anticipation trouve dans la majorité des cas des locataires de remplacement par l’insertion d’une annonce ou par simple bouche à oreille.


René LAGGER Christophe LAGGER
Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA
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